Unabhängig davon, ob eine Rezession unmittelbar bevorsteht: Der Weg für börsennotierte Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) ist vielversprechend. Das betont Hazelview Investments, ein internationaler Vermögensverwalter mit Schwerpunkt auf Immobilienanlagen, nach Auswertung von 50 Jahren historischer Rezessionsdaten – beginnend mit der Ölkrise Anfang der 70er-Jahre bis zur Covid-Rezession ab Februar 2020. Laut dieser Analyse erzielten REITs in den USA ab dem ersten negativen Quartal eine durchschnittliche kumulative Gesamtrendite von rund 30 Prozent über die kommenden zwei und sogar von rund 50 Prozent über drei Jahre.
In der Vergangenheit wies demnach das Wachstum bei Gewinn, Dividenden und Nettoinventarwert von REITs die höchste Korrelation zur Aktienkursentwicklung auf, ergab Hazelviews Untersuchung. Während der globalen Finanzkrise, als Liquidität und Bilanzstärke die Fundamentaldaten verdrängten, brach diese Beziehung zwischen Wachstum und relativer Performance zusammen. In der ersten Jahreshälfte 2022 scheint sich dieses Verhältnis erneut aufgelöst zu haben: „Es kommt nicht oft vor, dass ausgerechnet die Immobilientypen mit den besten operativen Fundamentaldaten und dem stärksten erwarteten Wachstum in den folgenden zwei Jahren unterdurchschnittlich abschneiden – aber genau das ist in diesem Jahr bislang passiert“, sagt Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin und Leiterin des Deutschland-Büros von Hazelview.
Dafür gebe es zwei Gründe: Erstens befinden sich diese Immobilientypen eher im Besitz von Generalisten und Immobilienspezialisten, bei denen Rücknahmen von Investmentfonds, Hedge-Fonds-Liquidationen und ETF-Abflüsse bzw. verstärkte Leerverkäufe zu übermäßigem Verkaufsdruck führen. Das resultiere dann in einer Underperformance, so die Hazelview-Managerin. Zweitens werden Immobilientypen aus den Sektoren „Life Science“, Wohnen, „Self-Storage“, Logistik und Rechenzentren mit den niedrigsten Nettomietrenditen („Cap-Rate“) und den höchsten Multiplikatoren gehandelt. Änderungen der Zinssätze, wie sie in den vergangenen Monaten begonnen haben, wirkten sich somit stärker auf deren Bewertungen aus. „Weltweit ist die implizite Cap-Rate für diese Immobilientypen in diesem Jahr im Durchschnitt um 1,35 Prozent gestiegen, gegenüber 0,55 Prozent für alle anderen Sektoren“, verdeutlicht Reich Floyd.
Hazelview reagiert, indem sie Aktien von Branchenführern aus diesen derzeit abgeschlagenen, aber wachstumsorientierten Immobilientypen kauft, wo die Bewertungen aktuell sehr attraktiv sind. „Wir sind der Meinung, dass über einen ganzen Marktzyklus hinweg Branchenführer, die das beste Wachstum erzielen, auch die beste Aktienkursentwicklung aufweisen“, sagt die Portfoliomanagerin. So erhöhe Hazelview gerade sein Engagement in den USA und kaufe quasi in die jüngste Underperformance der Vereinigten Staaten ein.
